Beszakadt a kereslet a hazai használt ingatlan piacon. Az országos szakportálok, a zenga.hu és az ingatlan.com már áprilisban jelezték, hogy behúzták a kéziféket a vásárlók, májusban azonban a kínálati és keresleti oldalon is hatalmas volt a csökkenés. Miskolcon is észrevehetően elkezdődött a használt lakások árainak a csökkentése, a vevők pedig nagyobb alkupozícióba kerültek.
Annyit ér egy ingatlan, amennyiért megveszik
Ez a régi aranyigazság manapság igazán aktuális. A tavalyi kormányzati nagyotmondás hatására – miszerint pénzeső hullik a magyar ingatlanpiacra az államkötvények kamatainak kifizetésével, és azzal, hogy feltörhetővé válnak a nyugdíjmegtakarítások – már 2024 utolsó negyedévében is turbóra kapcsolt a miskolci ingatlanpiac.
Megugrottak az eladások: aki lakást szeretett volna venni, igyekezett még 2024-es árakon hozzájutni. Azonban a 2025-re várt robbanás nagyon hamar kifulladt. Az első negyedévben még kitartott a fokozott kereslet, de áprilisban megzuhant a piac.
Arra a hírre, hogy óriási lesz a kereslet 2025. év elején, mert az államkötvény helyett ingatlanba fektetnek majd a befektetők, 10- 20 százalékkal növelték a tulajdonosok a piacon lévő használt ingatlanjaik kiindulási árát. Különösen igaz volt ez a panellakások árazására, ami iránt az elmúlt években nagyon megnőtt a kereslet országosan is. Iparági szakértőnk arról beszélt, hogy Miskolcon például az addigi 400-500 ezer forintos átlag négyzetméterár felugrott akár 600 ezer forintra is. Főleg a felújított panellakásoknál volt látható ez az emelkedés. A 60 négyzetméter feletti belvárosi panelek átlagosan 35-40 millió forint között kerültek ki a piacra, de akadtak extrém példák is. A Tizeshonvéd utcában egy panelprogramos lépcsőházban, egy 64 négyzetméteres felújított lakásért 40 millió forintot kértek, az Avason a Sályi utcában szintén felújított panelben 36,5 millió forint volt a kikiáltási ár.
A tégla építésű és a panellakások árai között kezdett nyílni az olló az utóbbi javára. Az első negyedévben azért a használt, de felújított téglalakások tulajdonosai is felültek az áremelkedés vonatára. Erre kiváló példa az a Petneházy bérházaknál, szigeteletlen házban található, 59 négyzetméteres felújított lakás, amelynek tulaja 35 millió forint alatt nem volt hajlandó adni az ingatlanát. A Selyemréten – amelyet sok miskolci az utóbbi időben méltatlanul rossz színben tüntet fel – egy szintén szigeteletlen házban, 36 milliót kértek egy belső felújításon átesett, 60 négyzetméteres lakásért. Azonban a keresleti oldal nem díjazta az ilyen mértékű áremelést. Ezek a túlárazott lakások az év első negyedében sem keltek el.
Behúzta a kéziféket a kereslet
Az egyik nagy követő számmal rendelkező ingatlanspecialitsa podcastjében már decemberben arra figyelmeztették az ingatlan tulajdonosokat:
fogják vissza magukat az árazásban, mert az utóbbi évek komoly áremelkedése után ezt a piac már nem fogja tolerálni.
A Duna House Barométer nevű, havonta megjelenő, országos használtpiaci összesítő májusi elemzése már számokkal támasztotta alá, hogy az árak plafonhoz érkeztek. Úgy fogalmaznak: „a 2025 májusi adatok alapján az ingatlanpiac lendülete megtorpant, az év eleji élénk kezdést követően második hónapja folytatódik a kereslet visszaesése. A Duna House becslése szerint országosan 10 262 lakóingatlan-adásvétel történt, ami 1,5%-kal kevesebb áprilishoz, és 6,5%-kal kevesebb az előző év májusához képest.
A tranzakciószámok csökkenése az árak emelkedésével egyértelmű ingatlanpiaci konszolidációt jelez, hiszen az árak szintje több szegmensben is elérte azt a határt, ahol már a vevői kereslet megtorpan: ez különösen jól látható Budapesten, ahol a pesti panellakások 39%-os éves drágulással már megközelítették a budai árszintet. Budán az átlagos panelnégyzetméterár meghaladta az 1,1 millió forintot, míg Pesten átlépte az 1 millió forintot.
Vidéken is hasonló tendencia érvényesült: a kisebb alapterületű ingatlanok továbbra is népszerűek, de a 100–120 m²-es ingatlanok aránya is nőtt. A nyugati megyékben a panelek átlagára 720 ezer, keleten 586 ezer forint volt négyzetméterenként. A kereslet és tranzakciószámok mérséklődése ellenére az ingatlanok forgási sebessége továbbra is gyors. A budai panellakások átlagosan 1,5 hónap alatt keltek el, míg a vidéki panellakások értékesítése 2-3 hónapot vett igénybe.
Összegzésként elmondható, hogy a piac jelenleg egy kifeszített ár-kereslet egyensúlyi helyzetben van. Az árak már korlátozzák a vásárlói mozgásteret. A következő hónapokban a piac iránya várhatóan az árkorrekciók, illetve a kereslet élénkítését célzó ösztönzők felé mozdulhat.”
Normalizálódnak-e a lakásárak Miskolcon?
Az ágazati szakértő szerint az, hogy visszatérjenek a 300 és 400 ezer forint közötti átlagos használt lakásárak, Miskolcon is illúziónak számít. De az sem realitás, hogy a tavalyi év eleji árak köszönjenek vissza. Látszik, hogy a tulajdonosok érzékelik a keresleti visszaesést, de lassan indult meg az árak csökkentése, ami 5-10 százalék közötti. Az, hogy valaki milyen alkura képes, az adott élethelyzetétől függ. Egy örökségnél például nem mindig tartják az árat a tulajdonosok, mert pénzhez akarnak jutni. De ott, ahol tovább szeretnének költözni, van egy határ, amiért már nem éri meg eladni az ingatlant. A konszolidáció csak most indult meg, és ez akár a jövő év tavaszáig is eltarthat. (Bár a kormány szeptembertől bejelentette az első lakáshoz jutók 3 százalékos kedvezményes hitelét, ennek a kifutását a keresletre még nehéz megjósolni.)
Miskolcon a piacot is nagyobb részben a lakhatási célú, hitelből történő vásárlás jellemzi. A befektetői vásárlás az év első negyedévére volt jellemző. Mivel ebben az évben még van lehetőség a nyugdíjpénztári alapok ingatlan célú felhasználására, ez még mozdíthat valamit a piacon. De ott is csupán a megkérdezettek 4 százaléka mérlegeli a felhasználást, így jelentős tőke onnan sem várható. Ami még jól látható: egyre több fiatal, kisgyerekes család szeretne kiköltözni Miskolcról olyan környékbeli településekre, ahol a családi házukhoz igénybe vehető az úgynevezett vidéki Csok.
Összességében az ország recesszióba forduló gazdasági helyzete sem tesz jót az ingatlanpiacnak, hiszen – mint az elmúlt hat hónap is bizonyítja – a várakozás hírei mozgatják azt.
Szerző: Maros Éva
Ha szeretne tájékozott és jól értesült lenni, de messzire elkerülné a propagandát, iratkozzon fel hírlevelünkre! Amennyiben szívesen lenne a támogatónk, kattintson ide és csatlakozzon adománygyűjtésünkhöz!
