Miskolc állami támogatásból megszerezte az egykori Diósgyőri Acélművek területének többségi tulajdonát, és már nemzetközi befektetőknek is bemutatta a fejlesztési lehetőségeket. A városvezetés a Borsod24 kérdéseire válaszolva most részleteket közölt a megszerzett, 7,1 milliárd forintra értékelt ingatlanvagyonról, a fenntartási költségek finanszírozásáról és a következő évek terveiről.
A teljes rehabilitáció várható költségeiről, a lehetséges nagyberuházókról és a megtérülésről egyelőre nem kaptunk konkrét számokat.
Az egykori diósgyőri kohászat közel 130 hektáros területe hosszú évtizedek óta Miskolc egyik legnagyobb városfejlesztési problémája és egyben lehetősége. A gyáripari múlt emlékeit őrző csarnokok, leromlott épületek és környezeti problémákkal terhelt területek rendezése nemcsak városképi kérdés: egy sikeres beruházás új munkahelyeket, vállalkozásokat és adóbevételeket hozhatna. Csakhogy az ilyen nagyságrendű iparterületek rehabilitációja rendkívül költséges és kockázatos vállalkozás.
Miskolc önkormányzata 2025-ben és 2026-ban összesen 6,55 milliárd forint állami támogatást kapott a DAM-hoz kapcsolódó tulajdonszerzésre és egyéb feladatokra. A város így megszerezte a terület 56 százalékának megfelelő tulajdoni illetőséget. A polgármesteri hivatal a Borsod24 megkeresésére hangsúlyozta, hogy a vásárlásokhoz nem kellett önkormányzati önerőt felhasználni.
A városvezetés bemutatta, pontosan milyen vagyonelemek kerültek Miskolc tulajdonába. A megszerzett ingatlanállomány 41 külön megnevezett épületet, építményt és építménycsoportot foglal magában, összesen 57 351 négyzetméter redukált területtel. Az irodák és szociális épületek mellett ipari csarnokok, raktárak, valamint technológiai és gépészeti létesítmények is találhatók közöttük.
Különösen értékes lehet a vasúti kapcsolatot biztosító iparvágány-rendszer és a hozzá tartozó, összesen 18 sínpárral rendelkező rendező pályaudvar. A város két, egyenként mintegy tízezer négyzetméteres ipari csarnokot is megszerzett. Az egyik jó, a másik átlagos műszaki állapotú. A jobb állapotú csarnok közvetlen vasúti bekötéssel és működőképes, tíztonnás híddarukkal is rendelkezik.
„Összességében, szakértői értékbecsléssel alátámasztottan, 7,1 milliárd forint értékű vagyon került az önkormányzat tulajdonába” – közölte a polgármesteri hivatal.
Az ingatlanok megszerzése azonban csak a kezdet. A terület rendezéséhez a tulajdonviszonyok tisztázására, a leromlott infrastruktúra megújítására, esetenként bontásokra és környezeti kármentesítésre is szükség lehet. A beruházás várható teljes költségeiről ezért külön is érdeklődtünk.
A problémát országos összefüggésbe helyezi a Telex október 8-án megjelent szakmai elemzése. A CÉH Zrt. két szakembere, Takács Ákos és Molnár Gábor arra hívta fel a figyelmet, hogy a korábbi ipari területek újjáépítése lényegesen összetettebb feladat, mint egy beépítetlen földterület fejlesztése. A rendezetlen tulajdonviszonyok, a talajszennyezés, az elavult közművek és a rossz állapotú épületek egyaránt növelik a kiadásokat.
Becslésük szerint ezek a tényezők önmagukban 20–30 százalékkal is megdrágíthatnak egy barnamezős beruházást egy hasonló zöldmezős fejlesztéshez képest, és ehhez még hozzáadódhat a kármentesítés költsége. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a DAM esetében is pontosan ekkora többlettel kell számolni, de jól érzékelteti, milyen pénzügyi kockázatokat kell kezelni.
A Borsod24 ezért elsőként azt kérdezte a városházától, készült-e részletes költségbecslés a DAM teljes területének kármentesítésére, a szükséges bontásokra és az infrastruktúra megújítására. Ha igen, mekkora összegről lehet szó?
A hivatal válaszában nem közölt erre vonatkozó konkrét összeget. Ehelyett a megszerzett vagyon értékét és összetételét ismertette, a további részletek tekintetében pedig az önkormányzat DAM-projektoldalán elérhető revitalizációs tanulmányra hivatkozott. Így a válaszból továbbra sem állapítható meg, mennyi pénzt kellene még fordítani a teljes iparterület megújítására.
Pedig ez meghatározó kérdés lehet a következő évtizedekben. Egy ekkora beruházásnál nemcsak a tulajdonszerzés és az építkezés kerül pénzbe, hanem a veszélyes épületek kezelése, a közművek korszerűsítése, a közlekedési kapcsolatok fejlesztése és adott esetben az ipari szennyezések megszüntetése is.
A város korábban jelentős összeget fordított a fejlesztés szakmai előkészítésére. A DAM revitalizációs tanulmányának elkészítésére kiírt közbeszerzést három vállalkozás nyerte el, nettó 310 millió forintos megbízással. A dokumentum elkészült, a városvezetés pedig nyilvánosságra hozta. A továbblépés szempontjából azonban az lesz a döntő, hogy az elképzelésekből mikor válik konkrét, finanszírozható beruházási program.
A tulajdonviszonyok rendezése önmagában is komoly feladat. A DAM területén korábban több mint száz tulajdonost tartottak nyilván, és a város mostani, 56 százalékos tulajdoni hányada sem jelent kizárólagos rendelkezési jogot valamennyi ingatlan felett. Az önkormányzat ezért első lépésként az önállóan kezelhető területek kialakítására koncentrál.
„Az első projektszakaszban oda szeretnénk eljutni, hogy a tulajdonrendezési eljárások eredményeként hosszú távon hasznosítható, önállóan kezelhető, kizárólagos önkormányzati tulajdonú területek legyenek kialakíthatók” – írta a sajtóosztály, hozzátéve, hogy ez önmagában is növelheti az ingatlanvagyon értékét.
A városvezetés szerint a barnamezős területek revitalizációja hosszú, általában húsz évet meghaladó folyamat. Ez azt jelenti, hogy a DAM teljes megújulása nem egyetlen önkormányzati ciklus vagy néhány éves fejlesztési program feladata lehet, hanem több évtizeden átívelő vállalkozás.
Mindeközben a megszerzett ingatlanok fenntartása már most kiadásokkal jár. A Borsod24 arra is rákérdezett, mennyibe került eddig az önkormányzatnak a terület őrzése, fenntartása és előkészítése, illetve milyen pénzügyi kötelezettségekkel számolnak a következő öt évben.
A hivatal közlése szerint az őrzés-védelmet jelenleg állami céltámogatásból finanszírozzák. Ennek felhasználási határideje 2027. december 31., amely egy évvel meghosszabbítható. A város költségtervében ezért azzal számol, hogy 2028 végéig még állami forrásból fedezhető ez a feladat.
A távlati elképzelés szerint azonban ezt követően már nem lenne szükség ilyen támogatásra. „Addig várhatóan olyan mértékűre emelkednek a hasznosításból származó bevételek, hogy fedezetet nyújtanak a terület őrzés-védelmére 2029-től” – közölte az önkormányzat.
Ez új információ, hiszen a város ezek szerint már most bevételhez jut a megszerzett ingatlanok hasznosításából, és annak folyamatos növekedésére számít. Azt azonban nem részletezték, jelenleg mekkora ez a bevétel, mennyibe kerül évente az őrzés-védelem, illetve milyen számítások támasztják alá, hogy 2029-től a kettő kiegyenlítheti egymást. A teljes fenntartási és előkészítési költségekről, valamint az ötéves pénzügyi kötelezettségekről sem kaptunk tételes kimutatást.
A hosszú távú siker másik feltétele a megfelelő befektetők megtalálása. A Telex napokban megjelent cikkében megszólaló szakértők szerint egy nagy kiterjedésű rozsdaövezet akkor indulhat el igazán a megújulás útján, ha sikerül jelentős, további beruházásokat vonzó fejlesztést találni. Ilyen vezérprojekt lehet egy nagy ipari vállalat, egyetemi vagy kutatóközpont, esetleg más jelentős gazdasági vagy kulturális létesítmény. Önmagában a rendelkezésre álló terület és a befektetőknek kínált kedvezmények nem feltétlenül elegendők.
Éppen ezért megkérdeztük a városvezetést, van-e már konkrét, azonosítható vezérprojekt vagy komoly befektetői szándéknyilatkozat a DAM hasznosítására. Erre azonban nem kaptunk egyértelmű választ: a hivatal nem nevezett meg ilyen beruházót vagy projektet.
Miskolc ugyanakkor igyekszik nemzetközi szinten is bemutatni a fejlesztési lehetőségeket. Október elején a város részt vett a müncheni EXPO REAL nemzetközi ingatlanpiaci szakkiállításon, ahol a DAM mellett a Net Zero Völgy projektjét is népszerűsítette.
A sajtóosztály tájékoztatása szerint a részvételre négy magyar város kapott felkérést: Miskolc mellett Debrecen, Nyíregyháza és Pécs. Az önkormányzat úgy értékeli, hogy a kiállítás legfontosabb eredménye a város fejlesztési elképzeléseinek bemutatása volt a potenciális befektetők és a meghatározó hazai gazdaságfejlesztési szereplők számára.
A rendezvényen több egyeztetésre is sor került, köztük az építésügyi államtitkárral és a Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA) vezérigazgatójával. Ezeken a DAM és a Net Zero Völgy helyzetét tekintették át, illetve arról tárgyaltak, milyen kormányzati segítséggel lehetne előmozdítani és felgyorsítani a fejlesztéseket.
A konkrét gazdasági eredmények azonban egyelőre nem ismertek. Arra a kérdésünkre, hogy milyen kézzelfogható eredményekkel zárult a müncheni szakkiállítás, a hivatal nem számolt be új befektetői megállapodásról, beruházási összegről vagy szándéknyilatkozatról. A bemutatkozás és a kapcsolatépítés tehát megtörtént, de hogy ezekből mikor lehet tényleges beruházás, az továbbra is nyitott kérdés.
Hasonló a helyzet a megtérüléssel is. A Borsod24 azt is megkérdezte, készült-e olyan pénzügyi terv, amely a várható bérleti vagy értékesítési bevételeket és a fenntartási kiadásokat egyaránt tartalmazza. A városvezetés erre nem adott számszerű választ, mindössze jelezte, hogy már most vannak hasznosítási bevételek, és ezek növekedésére számít.
Arra sem kaptunk konkrét választ, milyen alternatív hasznosítási és finanszírozási elképzelésekkel rendelkezik Miskolc arra az esetre, ha nem sikerül jelentős magánberuházót találni. A hivatal ebben az esetben is a nyilvánosságra hozott revitalizációs tanulmányt [rövid összefoglalója ezen a linken] és a DAM-projektoldalt ajánlotta figyelmünkbe.
A városvezetés álláspontja szerint tehát a projekt első szakaszának legfontosabb feladata a tulajdonviszonyok rendezése, az ingatlanvagyon értékének növelése és a hasznosítási bevételek fokozatos bővítése. Ez önmagában is eredményt jelenthet, különösen akkor, ha a jelenleg különböző tulajdonosokhoz tartozó területekből önállóan fejleszthető ingatlanokat sikerül kialakítani.
A DAM megújulásának legfontosabb pénzügyi kérdései azonban továbbra is nyitottak. A közpénzből finanszírozott tulajdonszerzés után még nem ismert a teljes rehabilitáció várható költsége, a kármentesítés finanszírozása, a lehetséges nagyberuházások pontos köre és a fejlesztés hosszú távú gazdasági mérlege.
A Diósgyőri Acélművek újjászületése Miskolc következő évtizedeinek egyik meghatározó vállalkozása lehet. A megszerzett ipari csarnokok, a vasúti infrastruktúra és a jelentős ingatlanvagyon valódi gazdasági lehetőséget képviselnek. A végső eredményt azonban nem az mutatja majd meg, mekkora vagyon került az önkormányzathoz, hanem hogy ebből milyen működő vállalkozások, új munkahelyek és fenntartható beruházások születnek – és mindez mennyibe kerül a közpénzből finanszírozott szereplőknek.
Ha szeretne tájékozott és jól értesült lenni, de messzire elkerülné a propagandát, iratkozzon fel hírlevelünkre! Amennyiben szívesen lenne a támogatónk, kattintson ide és csatlakozzon adománygyűjtésünkhöz!
